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賃貸の退去はトラブルの巣窟?原状回復や修繕はどうするの?

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こんにちは、不動産営業です。今回の記事では賃貸でも特にトラブルになりがちな退去時のトラブルについて話をまとめてみました。退去時に原状回復については、国土交通省にてガイドライン等の整備がされていますが、これはあくまでガイドラインとしており、法的拘束力がある訳ではありません。なので実際は家主と借主の話し合い等で落とし所を見つける事が多く、こういった交渉となるとどうしても請求する側が強くなりがちです。

具体的にはどういった、トラブルが多いのでしょうか?

賃貸の原状回復はどこまでするの?

一般的な感覚として、自然損耗を除く箇所で借主が通常使用をする度を越えた修繕が必要な場合は借主の負担にて修繕をする。という認識になっているかと思います。

こんな場合は借主負担

  • たばこのヤニでクロスが黄ばんでいる
  • 家具の移動等で壁に傷や穴が開いてしまっている
  • 借主の過失により、室内に損傷が出来てしまった(かびなど)

など、ケースを考え出すときりがありません。

実務として不動産屋をしていると、実際に退去時に借主負担にして費用を請求することは難しいと感じます。

借主はこんな感じでトークをしてくるからです。

「入居の時からあった傷です。」

「何もしてないのに、ヒビが入りました」など立証がしにくいケースは、無駄に請求をしにくい訳ですね、最近は特に消費者保護の観点から、ちょっとやそっとじゃ退去時の費用は出してもらえない、という認識している家主さんや管理会社も多いかと思います。

原状回復は任意規定

これは、賃貸契約の中でも最重要項目と思ってもらっていいかもしれません。

退去時の原状回復はどのレベルの設定にしましょうか?というものです。もちろん、原状回復については記載のない契約書も多い訳ですが、そういった場合はガイドラインを参考に話し合いになるケースが多いように思います。

そしてこの任意規定というのがミソです。

ガイドラインを作っておきながら、原状回復に関しては別の取り決めしてもいいよーという事なんですね。

なので、借主は退去時に全額実費で原状回復をすることとする。はもちろん有効ですし、

借主は住んだ年数にかかわらず退去時にはクロスを全面張替える事とする。という文言も有効となります。

さすがにこんなむちゃくちゃな文言は入らないと思いますが、確認は必須です。

原状回復は根拠が大事

原状回復の費用負担については話し合いとなった場合に根拠をしっかりを聞き出すことが大事です。

なぜ、これが借主負担なのか?

なぜ、その金額なのか?

という所ですね。契約書に書いてあれば、ある程度納得さざるをえない部分もありますが、必ずしもそうではありません。また後後見返した時にも証拠になるように、金額などは見積書等を貰っておく方が無難です。

ちなみにこんな記事も見つけました。

→ シャーメゾンMASTの退去立合で壁紙1立方メートルの費用を取られた話

原状回復の交渉はその場で決めない

退去立ち合いの当日に、原状回復の費用について、説明をされることもあるかと思います。ですが、それが納得できる内容でなければ、その場で合意やサインはせずに「いったん持ち帰らせて下さい。」と一言いう事も大事です。

今はネットでたたけばある程度情報が出てくるので、ちゃんとしている内容なのか?という事も精査しましょう。

賃貸退去のトラブル体験談

ほぼほぼ敷金帰って来ましたがもやもやとする結果に 20代男性

入居して2か月もしないうちに家庭の事情で転居することになりました。
荷ほどきすら完全に住んでいない状態での引っ越しでしたし何度も引っ越しを経験してきていたので入居時点で汚れや破損があった場所は
管理会社へ報告と写真撮影を行っておりました。
ただ一つだけ初めての経験があり報告をしなかったことがあります。トイレットペーパーを設置しようとしたときに
芯がなかったのです。
ネットショップで即購入しました。120円ほどです。写真は撮りましたが芯がない、なんてことは初めてだったので報告が漏れてしまい退去後、敷金精算書と同時に管理会社より一本の電話が入りました。
「お手洗いの芯、引っ越しで持っていかれませんでしたか?」との連絡でした。たった120円程度のもの置いてくればよかったのですが
私が買ったものなので引っ越しの際に外してしまい、結果として最初からなかったかのように扱われ1,000円も請求されてしまいました。
とても小さな額でしたが些細な事でも報告はしておくべきだと
更に意識するいい機会になりました。

若かりし頃の退去時トラブル 40代 男性

私が20代の頃の経験談です。北海道で一人暮らしをしていた頃、とても良い物件が見つかったので引越しをする事にしました。そこで退去に際し、管理会社の方に部屋の退去点検に来てもらう事に。二人の審査員のような方が部屋を隅々まで検査し、修繕などの査定をしてくれます。綺麗に使っていたのでそんなにかからないと思っていたのですが、実際に出てきた見積もりは壁、床などの張り替え、天井の穴補修、台所の磨きなどで15万円を超えていました。ほとんど何も傷や汚れをつけた覚えはないのにあまりにもおかしいと直訴しましたが、長々とした規約を見せられ入居した際の新品の状態に戻させてもらう、との一点張り。敷金で多少はまかなえましたが、しぶしぶ修繕費を払う事になりました。今でも納得がいきません。

退去時のオーナーさんからの苦情、嫌な思い出 50代 女性

以前住んでいたマンションは、築25年の古いマンションでした。そのせいばかりでもないのでしょうが、あちこちガタが来ていました。例えばガスの給湯器も電気のブレーカーももう今は使われていないタイプのもの、修理になった場合、部品は既にないというようなものでした。
見学の時点で一番気になったのは、台所の水回り。カウンターキッチンなのですが、そのカウンターが随分古びた木でできています。水回りが木?とちょっとびっくりしました。木のカウンターから水道の蛇口が出ている…当然毎日濡れます。濡れますからその水道の周辺が傷んで腐ったようになっていたのです。不動産屋さんが「ここはきちんと修理します」とおっしゃったので、きっとカウンターを取り換えて下さるかと思っていたのですが、入居してから見てみると上から何かで塗装しただけのようでした。当然また濡れてその部分は塗装がはげて行き、下の木がむき出しになって行きました。
退去の際、部屋をご覧になったオーナーさんが、なぜ台所があんなに傷んでいるのかと怒っていると聞かされました。入居の際既にかなり傷んでいたこと、塗り直しただけだったので傷むのもしかたないでしょうと不動産屋さんに告げたところ、不動産屋さんは覚えていて分かってくださったのですが、オーナーさんがまったく分かって下さらず、他の部屋にもどんどんケチをつけられ、半分くらいは戻ってくるかと思っていた敷金も、修繕費だと言ってほとんど返ってきませんでした。住んでいる間に不調になった箇所があった時、もう古く部品もないので取り換えて欲しくてもオーナーさんが、修理で、と強く業者さんにおっしゃり、業者さんがそれに合う部品を他から探してきて修理してくださったことなどもありましたが、そうしたことから分かる通り随分「ケチ」なオーナーさんだったのだろうと思います。住んでいる人の快適さ、便利さなど全く考えてくださらないばかりか、傷んだ箇所はすべてこちらのせいにして、がっちり敷金から取る…。あまりもめたくなかったので言われる通り敷金から取っていただきました。お金のことはともかく、台所の件をこちらの使い方がだらしないからであるように言われたことが今も嫌な思い出です。

アパート室内の壁破損 40代女性

6年ほど彼氏が住んでいた、単身者用の古いアパートでした。夢遊病のように激しい寝返りや、寝ぼけて怒って、ベットの横の壁を叩いたり蹴ったり…壁紙が割れるほどのヒビが2箇所ありました。
退去時、大家さんに説明し、悪意はないが完全に使用者の不備による破損を認め、敷金での修理、自腹で付けたエアコンを置いていく、ということで了承してもらいました。
1ヶ月後大家さんより連絡が来ました。
「壁の修理代が足りない。エアコンも臭くて外す。」というものでした…。
話し合いで解決したものと思っていたので、残念だったのですが、言われた通り、不足代金とエアコンで穴をあけた壁の修理代金まで支払いました。
置いていったエアコンに価値が無かった、という結果に大家さんも満足出来なかったんだと思います。

元から壊れていたところも? 20代 男性

私が引越しをしたアパートは、大家個人で管理を行っている住宅でした。そのため、何かあったら大家に直接連絡をしてもらって予定を合わせて修理をするやり方でした。
引っ越してきた当時から、換気扇のスイッチが壊れていました。すぐに連絡をしましたが、外泊中のために今は無理だと言う返答でその時は終わりました。しばらくして、もう一度、連絡をしてみると、出先なのでまた連絡を折り返すと受けました。しかし、折り返しの電話はありません。また、更に連絡をすると、修理日程を大家側に合わせて欲しいと言われましたが、こちらも仕事がありますので、それは無理だと伝えて、スケジュールを擦り合わせて決めるとお互いに納得。しかし、連絡が来る事はありませんでした。
退去時には当然のように修理費を請求してきました。勿論、激怒して当時のやり取りを伝えて払う義理はないと一喝して終わりました。

賃貸の退去時にトラブルになりました。30代 女性

賃貸の退去時に不動産屋とトラブルにあいました。私は敷金礼金を収めていました。敷金礼金で退去時は修繕できると聞いていました。ところが不動産屋が敷金礼金だけでは間に合わないと言われて、余計な修繕費用を請求してきたのです。その金額は50万円でした。私は不動産屋を呼んで話し合いをしました。不動産屋は申し訳ございませんでしたと私に謝ってきました。最初に契約した時の話と違っていたからです。私はほっとしたと同時に安堵の表情を浮かべました。私は以前から不動産屋は不審に思っていました。なんだかんだと理由をつけて少しずつですがお金を取ろうとするのです。不審な不動産屋でしたので退去時も一筋縄ではいかないだろうと思いましたらにやはりいきませんでした。

引き取り業者が床に付けた傷が退去時に問題となった 30代男性

引越しの際に、不要であったり新しく買い替える家財を引き取ってもらうために引取り業者に依頼をしました。
その中にかなり大きい冷蔵庫があり、持ち出すのに部屋のドアを外さなければいけないほどでした。
そんな冷蔵庫を運び出す際に、持ち手を作るため動かされたのですがそこで引きずってしまったので床に大きな傷がはっきりと付いてしまいました。
業者の方が付けた傷なので修繕費については支払ってもらうよう交渉をしたのですが、退去日の直前ということもあり業者の対応が間に合わず大家さん立ち合いのもと退去時の部屋の確認がおこなわれました。
当然床の傷について指摘を受けましたが、業者に付けられた傷であり、修繕費はそちらが持つ旨を伝えたのですが、退去時に支払ってほしいとのことで私が立て替えるはめになりました。
退去してから1ヵ月近く経ちますが未だに業者からは立て替えた分の振り込みがなく、こちらから連絡をすると忘れていたような雰囲気でとても気分が悪かったです。

若い女性1人で査定の立会いは危険 20代 女性

初めて一人暮らしをして初めて家の退去を経験した20代半ばの頃の話です。
結論から言うと、入居時に支払った敷金プラス10万円を請求されたことがあります。
私はこれが相場なんだと諦めかけていたのですが、請求書を見た職場の先輩から「取られなくてもいい所取られてるよ」と言われました。
「フローリングとクロスは汚れてなくても退去時に取り替える決まりになってます」と言われたことや「(当時は喫煙者だったので)クロスは汚れが激しいし、喫煙者ならフローリングもきっとヤニがついてるのでその分張替え料金に追加請求が発生します」と言われました。
請求書には『クロス張替え追加代』『フローリング張替え追加代』という書き方をされていました。クロスもフローリングも張替えが二重請求されていたのです。
しかも、ドアの蝶番のネジが1つ取れてしまっていたのですが、「特別なネジでどこにも売っていない特注品なので…」とそのネジの値段が2千円になっていました。
職場の先輩は男性なので「若い女だと思ってなめられてるから俺が電話して請求書のこと突っ込むわ」と言ってくれました。
私が管理会社の査定を担当した人に電話すると「査定の請求書?今更何すか?」と言う横柄な話し方をされました。先輩に電話を変わって請求書の話をしてもらうと態度がコロッと変わったようで、電話の向こうからゴマをすったような話し方をしているのが聞こえました。結局先輩の交渉で追加の10万円はなくなり、それどころか敷金から5万円返ってくる事になりました。
交渉が終わって電話を私が変わると管理会社の人はキレ気味で「あのさ、こういう事に詳しい人が身近にいるなら言ってくださいよ!」(ガチャン)と電話が切れました。
こういう事に詳しい人が身近にいると知っていたら、ぼったくり価格にしなかったって事なんですよね、きっと。
その管理会社、まだはっきり名前を覚えてるから名前晒したいぐらい、何年経っても腹立たしい出来事です。
若い女性は退去の査定の時、親でも友達でも誰でもいいので一緒に立ち会ってくれる男性を連れていきましょう。

退去前の確認は大切です 40代 女性

家族で住んでいた賃貸から引っ越すことになりました。
引っ越し準備をする中でサッシのガラスにひびが入っていることが分かりました。日よけのシートを貼っていたので気が付きませんでしたし、何かぶつけたという記憶もありませんでした。
転居先が近かったので、荷物搬出後に不動産の担当者が来て退去についての点検がありましたが、サッシのひび割れについてはこちらの過失で修理費の負担が必要ということでした。
他の点検についてもできるだけ修理箇所を見つけようというような態度だったので気になり、入居者会で加入していた保険会社に問い合わせました。
そこでサッシのガラスについて聞くと、ヒビの入り方を伝えた時点で保険担当者は劣化の可能性が大きいと言われました。
そこで保険会社が不動産と交渉するとのことで、その後不動産から修繕費について請求されることは無かったので、保険が適用されたのだと思います。

幼い子どもが傷つけたキズでも、キズはキズ。30代女性

娘が0歳~5歳まで住んでいたアパートを退去した時のことです。当然ながら、床には、おもちゃで付けたようなたくさんの傷や、ペンでの落書き(薄い)が残っていました。退去時には、それを指摘され、床の全面張替えを要求されました。ですが、なんせ子どもがいると仕方のないこと。傷をつけたことは謝罪しましたが、全面張替えはあんまりだということを、主人が強めに訴えました。結果は、全面張替えは要求されず、少額の修正費用だけで抑えることができました。担当者の方が、割と理解がある方だったおかげだと思いますが、おそらく、子どもがつけた傷であっても、不動産会社にしてみれば、ただの傷。言い訳が通用しない場合もあると思います。小さなお子様がいらっしゃる家庭は、床にマットを敷くなどの工夫をされたほうがよいと思います。

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