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賃貸不動産の仕事はいろいろなマージンが転がっている

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ねぎ主任
不動産屋をしていて、面白いな~という事があります。それは不動産屋としての売り上げだけではなくてお小遣い的に色々な所に売り上げが転がっているという事です。
それは、い、、違法じゃないの?
ふど子
ねぎ主任
もちろん、合法ですよ。一つの契約でさらに10-20%の売り上げがあげられるなら、もっと稼げるようになりますよね。

不動産産の仕事はどれだけマージンを取るかの仕事

賃貸仲介の話をしますと不動産屋の売り上げというのは、契約時にお客さんから取る仲介手数料。という事になりますよね。慣習で言えば、家賃の一か月分なので、5万の契約であれば、 50000円+税ですし10万の家賃であれば、100000円+税という事になります。

現在の法律で言えば、家賃基準で手数料の額が決まってくるので田舎に行くと(相場の安い所)売り上げが上げにくいという事になってくる訳ですね。

都会であれば、あるほどこの仲介手数料の額は上がっていくので売り上げが立ちやすい訳です。

賃貸の契約は広告料が大事

賃貸の仲介手数料とは別に広告料という売り上げも大事です。

仲介手数料は借主からの手数料ですが、広告料は家主からの手数料ですね。宅建などの勉強をしている人なら分ると思いますが、基本的に仲介手数料というのは、借主貸主合わせて一か月までと決まっています。

なので借主から仲介手数料を一か月取ると貸主からは仲介手数料としてはお金を受け取れない訳です。

そこで目を付けたのが広告料という名のお金です。これは地域や会社によって呼び方が変わりますが、おおむね広告料でわかるはずです。業務委託料やAD,斡旋手数料という呼び方もしますね。

業法では仲介手数料とは別に「成約に結び付ける為に特別にかかった広告費」の請求を認めています。これを広告料として計上する訳ですね。

広告料は賄賂的な役割もしている

この広告料と呼ばれる売り上げは、上限の設定がされていないいので家主さんであったり、物件によって金額が違う訳です。

A物件を成約すれば5万円、B物件を成約すれば10万円というかんじです。売り上げ命!の営業マンであればB物件を選ぶでしょう。むしろ、このご時世B物件を成約させないと上司に怒られます。

こういったところで家主側も差別化を計り、自分の物件をいち早く成約に結び付けるための努力をしている訳です。

賃貸不動産屋は物を売らない仕事

物販の仕事だったり、サービスの仕事をしていると不思議な感じもするのですが、不動産屋は物を売らない仕事、そして在庫のない仕事です。売買専門の話はまた別ですが、賃貸の仕事というのは、いわゆるマッチングの仕事になります。結婚相談所みたいな感じですね。男(借主)の希望を聞いて女(物件)というのをマッチングさせる訳です。

上手にマッチングできれば手数料取っていいですよ。っていうのが賃貸不動産の基本的にな考え方なんですね。

賃貸契約に転がるオプションマージン

さて、ここからは、賃貸契約のオプションマージンについて書きます。冒頭でも書いた通り、仲介手数料+広告料+オプションマージンというのが一つの契約の売り上げになってきます。

各種代理店手数料

賃貸契約をする時は他の契約も併せてすることが多いのです。

一つは火災保険です。家財のの保証や個人賠償のついた保険に入る事が一般的です。15000-20000円程度のものに入り、不動産屋のマージンは40-50%となっている事が多いです。

もう一つは保証会社の契約です。近年は、保証会社に加入することが多くなりましたが、家賃合計の 50%程が借主負担で支払われることが多いのですが、この中の10%はだいたいどこの保証会社で代理店手数料として不動産屋に入ります。

24時間サポート紹介料

管理会社や家主の意向で入居時に24時間サポートの契約を結ぶことがあります。借主的には余分な費用ですが、深夜など電話がつながらないときでも対応してくれるようなサービスに加入するという感じです。これも20000円前後の商品が多いですが、50%前後は不動産屋のマージンです。

クリーニングや殺虫消毒代

これも、借主の希望があったり、または入居時には強制的にという事でクリーニング代や殺虫消毒代というのをオプションでつける事があります。

金額に関してはまちまちですが、2-3万前後となり、半分以上は不動産屋のマージンとなると思っていいでしょう。

鍵交換代

鍵の交換は、家主が負担してくれるところもありますが、借主負担となっていることがほとんどです。15000円前後の費用を支払う事になりますが、鍵のシリンダーは3000円~5000円くらいです。なので10000円は不動産屋のマージンとなります。ちなみに、特殊な鍵や分譲タイプのオートロック共通のタイプはやや割高なので、その分鍵交換代の費用も割り増しになっていると思います。

引っ越し業者斡旋

賃貸契約の後は、引っ越しですよね。この一連の流れを引っ越し会社が見逃す訳がありません。不動産会社にはもれなく、引っ越し会社からの営業が来ている訳ですね。

大手さんから地元の小さい不動産会社が「仕事回して下さいよ~」という事です。不動産会社もどこを選定するかといえば、マージンが高い所。という事になります。

今の相場で言えば20-30%くらいは不動産会社のマージンとなるので10万引っ越しをするお客さんだったら、3万は不動産会社にはいる事になります。

ネット回線手配手数料

今は頻繁に行われなくなりましたが、一時期はネット回線の紹介~開通で5万円前後のマージンが出る事もありました。最近はNTT系がうるさいのか1-2万くらいの手数料になってきているので積極的に展開している不動産屋は少なくなりましたが。

まとめ

ねぎ主任
不動産屋のマージンはいろいろとある訳ですね。仲介手数料 5万+広告料10万円 +マージン5万で合計20万の契約をとるという事も不可能ではありません。 こういった小さな売り上げの積み重ねが10-20件とかさなってくると大きな歩合に繋げるので、不動産営業で稼ぎたい人はぜひマージンで売り上げる努力をしてみて下さい。

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