賃貸 間取設備について

リノベーション物件ってそんなにお得じゃない?

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ねぎ主任
こんにちは、大阪の不動産営業です。リノベーションっていう言葉が近年よく使われるようになりましたよね。
うんうん、お洒落なイメージもあるし、住んでみたいな~って思います。
ふど子
ねぎ主任
では、実際リノベーション物件ってお得な物件が多いのでしょうか?

リノベーション物件って意外と高い?

リノベーション物件といえば、、古い物件にリフォームを入れて、新品同様に補修をし賃貸なんかに出している物件の事をいいますよね。古い物件に手を入れる訳ですから、お得な家賃で借りれそうな気もします。

でも、さっさと結論から書いてしまうと

リノベーション物件は、そんなに安くありません!

これです。

お客さんの中でもリノベーション物件に夢を見てる人は多いです。「多少築年数が古くても中が綺麗であれば、、」なんて遠慮がちに希望を出してくれる人は本当に多い訳です。これはお客さん側のやさしさですよね。

完璧は求めない、、妥協はするよ。いい物件紹介してね。というやさしさです。

ですが、答えは NO なのです。

リノベーションしていれば、それ相応に付加価値がついている為、家賃はそれなりに高くなっています。

家賃を作る3大要素

不動産業界では家賃を決める時に重要視する3大要素というのがあります。

立地

どんな場所に建っているのか、、駅前では高くなりますし、過疎地では安くなります。

設備

新しさだったり、導入している設備の高級感だったり、、です。

間取り・広さ

広さ、、ですね。建物が立っている土地相場が家賃の根幹ですので広さというのはとても重要な要素になる訳です。

リノベーション物件の3大要素?

上記の要素をリノベーション物件にあてはめてみましょう。

立地

リノベーション前と変わらぬ立地です。

設備

古い設備から新しい設備となっているのでその分家賃が上がる要素になります。

間取り・広さ

リノベーション前と基本一緒です。

こうゆう風に考えると、そもそもリノベーション物件というのはお得に借りれる物件じゃない、、という事がわかってきます。建物は古くなれば、家賃が下がる事は当たり前の話ですが、立地と広さは変わらずにその古くなった部分を元に戻そう。という事なので、家賃で考えると相場通りになった。というだけの話なのです。

もちろんリノベーションの程度にもよりますが、100-200万かける工事は当たり前なので、それを現行家賃に乗せて回収しようと思っていてもそれなりに、家賃を取らないと難しいという事になります。

リノベーション物件のメリット

では、リノベーション物件のメリットはとはなんでしょうか?

筆者としては唯一といっていい、、一つだけのメリットがあります。

それは個性です。部屋の個性。これに尽きます。むしろこれ以外にメリットはないと思っていいと思います。

リノベーション物件は一部屋ずつ作ってい事がほとんどですので、壁紙だったり、その他設備においても、一点ものとなる事が多いように思います。またテーマに沿ってデザインされることが多いので個性な部屋を演出しているケースが多い訳です。

リノベーション物件のデメリット

そしてデメリットという意味では2つ思い浮かぶことがあります。

内部の修繕はしてない可能性

過去にあった一番多いケースですが、表向きは綺麗なリノベーション物件でも、躯体や水道管、屋根裏など見えない部分は補修していない場合が多い訳です。即ちその部分だけは築30年-40のままという事です。この状態で入居すると、雨漏りがあったり、さびや臭い、水漏れ、、という事が入居後すぐに発覚したりします。

リノベーション物件に住むならこういった中古ならではの不具合には臨機応変に対応できるくらいの心構えがあってもいいかもしれません。

エントランスが合ってない、汚い可能性

分譲マンションなどに多いケースですが、部屋の中は写真で見るとめっちゃ綺麗なのに、実際に見に行くとマンションの入り口がボロボロ、、エレベーターが旧式、、部屋を見る前に契約する気じゃなくなった。というケースです。実際にはよくあります。

また近年ではあまり考えなくてもいいように作られているのが当たり前になっている「室外機置場」「自転車置き場」などが古い建物はなかったりします。こういった所でも不具合が出る可能性があるので要チェック項目です。

リノベーション物件に住んでみた人の体験談

では、実際に住んだ事がある人の声をいくつかご紹介します。

漆喰には気をつけて!

私は、リノベーション物件に住んだこともお邪魔することも良くあります。物件の壁に良く用いられているのは漆喰です。ホームセンターなどで安く買うことができ、尚且つ初心者でも比較的扱いやすいものとされています。よく用いられているのはその手軽さからだと思われます。
ですが、漆喰を塗るには相性が悪い壁があるらしいのです。相性が悪いと時間が立つにつれてボロボロと剥がれてきます。塗りたての頃はその症状が出にくいのでその時では今後壁がどうなるかは判別しにくいので厄介です。
もし壁が剥がれてきたときにご自身で修復することができる方であれば、さほど大したことではないかも知れません。ですが、慣れてない人にとっては面倒だと思います。
ですので、これからリノベーション物件を利用する場合は漆喰が壁に使われているのかも調べる項目の一つに入れておくと良いかも知れません。

調べてから購入しようリノベ物件

築34年の中古のライオンズマンションを夫が購入して10年目になります。私が結婚して住みはじめてから5年位になると思います。
今年に入り、問題が勃発。未だに解決に至っていません。

夫が購入した当時、この物件はリノベーションされていて、表面的には綺麗で、冷蔵庫や洗濯機、キッチンカウンターと椅子三脚、テレビとテレビ台、テーブル、ソファーがセットされて販売されていました。
つまり、家具や電化製品がついたリノベーション物件だったのです。

それは、売主さんである不動産会社の方が決めたプランだと思うのですが、夫もそのことを納得して購入したはずなので、それは良かったのですが、住みはじめてから、施工に問題があることがわかり、瑕疵責任が追及できる期間に床の張替えをしてもらっていました。聞いた所、床下基礎の修理がなされていなかったとのことでした。当時は、そのような床下基礎の施工はされずにリフォームしてからの売却は一般的だったようで、「諦めてくれ」「我慢してくれ」みたいな状況だったようです。

また、売買契約の時の重要事項説明書には「結露が発生することがある」と記載されていた為、今年の春まで、結露が原因だと思っていた毎年発生する床からの水漏れが、結露だけの問題では無く、外壁からの問題の可能性もあると、実際に現場を見に来てくれた建築士さんの意見で判明しました。

その後、管理会社の大京アステージから取り寄せた、工事履歴一覧を見たところ、竣工後半年で、水漏れが発生しており、その後も何度も同じ間取りの上階で水漏れが発生していました。更に、売買契約の時に知らされていなかったのですが、マンション購入直前にも、上階で水漏れが発生していました。

今年に入って、居住者にヒアリングした所、4世帯で水漏れが発生中であることがわかりました。ヒアリングじた時点では、対応は取られていないとのことでした。

また、管理会社の大京アステージの担当の話によると、私達が住んでいるマンション内で発生した水漏れは、すべて、居住者や管理組合が加入している火災保険でまかなわれていて、その為、リフォームや修繕の履歴が無いと言われました。どうやら火災保険の保険金を使って水漏れの修繕を常習的に行なっていたようです。私たちがかけている火災保険の保険会社にこのことを確認をした所、水漏れで火災保険の保険金がおりることはほとんど無いと言われました。
要するに、私達が住むマンションでは、明らかな保険金不正請求が行なわれていたのです。

ちなみに、私達が住むライオンズマンションと同じ築年数のライオンズマンションの管理組合で顧問契約をしているマンション管理士さんに話を聞いた所、顧問契約しているライオンズマンションでも、水漏れは後を断たず、リフォームしても水漏れが発生する現象が続いており、その都度、大京に修理をするように指示をしているとのことでした。

また、今回の件で、建築士さんをはじめ、施工業者さん、リフォーム業者さん、不動産会社さん、建築会社さん、マンション管理士さん、弁護士さんなど10名以上の専門家に相談した所、みな口を揃えて《大京は悪質だ》と言われ、これまで知らなかった、他でも起きている酷い実態を知ることになりました。

おかげで、大京グループ企業も大京ブランドもそこで働く従業員も、その大京と取引している会社もすべて信用出来なくなりました。業界全体でも、悪いことに目をつぶる傾向があり、とても悪質です。
更に、地域住民の方にも相談した所、相談相手の持ち家でのリフォームの際も、業者は直しただけでなく、次回の仕事をもらう為に、他の箇所を壊したりされているとの話を聞き、拝金主義の為に人権を無視した行為が繰り返されている施工業者の実態が浮き彫りになりました。

調べれば調べるほど、「どこに向かって仕事をしているのか?」全く理解不能な実態が建築業界に蔓延していることがわかります。更に、施工を行なう業者の技術の劣化も酷く深刻です。

ものづくりにおいて、専門教育を受けてきた建築士さんと、犯罪を犯して刑務所から出た人や暴力団が就業する場所として存在する施工業界では、ものづくりにおいての精神性に大きな開きがあります。その為、建築士さんが考えて作った図面であっても、心を磨くことを怠っている人間によって作られたものは、まさに砂上の楼閣で、人命にもかかわる重大な問題です。

今我が家では、この問題について、一つ一つ対応を行なっております。
一日も早く、問題の原因を明らかにして、安心・安全の当たり前の生活が取り戻せるようにしていきたいと思っています。

見た目は新しいが新築ではない点

築30年代後半のリノベーション物件に住んでいました。家の中に入るとどこを見ても新しくなっている点は非常に明るく見えます。天井が低かったりはしますが、そこまで気にはなりませんでした。しかし、今どきの高気密、高断熱の新築物件に比べると暑い夏と寒い冬に大きな差を感じました。昔の家は通気性が良いというのを実感することとなります。特に冬の寒さが尋常でなく厳しかったです。ただでさえ寒いうえに窓は新しいものではなかった為、すきま風(別に風を感じるということはありませんでしたが)のせいなのか家に帰ってくると寒い、脱衣所が寒いというのは非常に痛手でした。リビングなど普段家族がいる部屋は良いのですが、廊下や寝室などは寒いというのはやっぱり嫌です。購入の際は、窓や浴室の暖房などに意識を強くする必要があると学びました。

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