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ワンルームマンション投資で最重要かつ最初にすべき事

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ねぎ主任
不動産のワンルーム投資と聞くと不動産投資の最初の第一歩!という感じもしますが、基本的には、買って入居者を決めて運用もしくは売却ですよね。そういった流れの中で大事になってくるのはなんなのでしょうか?

マンション投資で最重要な人物は誰?

不動産の投資をする上で、最重要なパートナーは誰でしょうか?

不動産情報を持ってきてくれる人でしょうか?不動産の管理をしてくれる人でしょうか?

これはズバリ 賃貸に精通している営業マンです。

なぜ賃貸営業が重要なのか?

不動産の投資と聞くと、売買系の不動産屋を思い浮かべがちです。これは、実際の売り物件の情報だったりというのは、売買系不動産の方が扱いなれている側面もあります。賃貸系の不動産屋は基本的には売買しませんしね。。

ただ、不動産の価値を決定するうえで、最重要な家賃相場、というのは圧倒的に賃貸営業マンの方が詳しい。という事を忘れてはいけません。

ワンルーム投資をする上で重要な数字は4つ

不動産価格

不動産を購入するときの価格ですね。不動産価格というのは重要ではありますが、売買物件って、件数がそんなにある訳じゃないので、、価格に悩むというよりは、買うか買わないかに悩む。という事が多いように思います。なので、最重要な数字ではありません。

不動産の維持費

マンションの修繕費や管理費などの数字です。この辺は調べようと思えば自分でも調べることが出来ますので、最重要ではありません。

家賃相場

家賃相場は最重要です。不動産を取得した後の相場の移り変わりは、今度の不動産価格にも跳ね返ってきます。投資という意味では最重要な数字になります。

筆者は賃貸も売買もしますが、ほとんどの不動産屋はどちらか一報に偏っている情報になる事が多いです。特に売買不動産は高く売るために「家賃相場を高く言う傾向にある」という事が言えます。

ですが、実際の賃貸屋に聞くとリアルな数字を返してくれる事になります。この家賃相場価格というのはネットの情報だけで判別するのは難しい数字となります。

広告料手数料

入居者を斡旋するときの手数料です。近年は高騰傾向にありますが、礼金が取れる物件なのか?客付けの手数料はどれくらい支払いば決まりやすいのか?

など、賃貸業者しか把握してない情報があります。

4つの数字を上げましたが、収益を出すための数字というのは賃貸屋が握っており、一番詳しいという事がわかります。

投資をするなら賃貸営業を一人捕まえろ

投資をするなら、売買の情報を持ってきてくれる不動産屋を探すとは思います。

ですが、それ以上に賃貸営業を探してください。精通している人であれば、一人でいいです。

売買屋の話と賃貸屋の話をよくすり合わせて下さい。売買屋は売れればいいので話を盛ります。賃貸屋は客付けをしないといけないので冷静に見ます。ここに温度差が生まれます。

この賃貸屋が投資をする上で最高のアドバイザーとなってくれるはずです。

最初にこの賃貸屋を見つける事が出来れば、数字の上で大きな失敗をする事はなくなります。売買屋や10万で借り手があると言っていたが、購入後実際に入居者募集をすると8万じゃないと借り手がなかった。なんていうケースはしょっちゅうある訳ですね。

どこで賃貸営業を見つけるか?

これは簡単です。駅前の不動産屋に行って話をすればいいだけです。ついでに入居者対応なんかも依頼してしまいましょう。

空室時の客付け、入居者対応、退去時の確認。この辺りは丸投げでいいと思います。

ここまでの流れが出来れば、

物件情報が売買屋から来る→賃貸屋に家賃相場を聞く→問題なければ買う→客付けする→購入時より高く売れる→さらに高い物件を買う。というループが簡単に出来てきます。あとは多少の運も味方につけながら、不動産投資を進めていく事になります。

はっきり言って、賃貸の相場は現場で動いていないとわかりません。なので、本音を書けば、現場にいない賃貸屋の社長なんかに聞いてもいい返事はかえって来ません。笑

筆者も、社長といると下っ端扱いされますが、知識量的には圧倒している自信があります。現場で動いてないと今の賃貸事情というは全く分からなくなる訳です。

賃貸は机上の空論では計算できない世界です。場所はいいのに決まらない部屋、辺鄙な場所なのに、常に満室のマンションなど、微妙な違いで不動産の価値が変動してしまう事は多々ある訳ですね。ここをゲットできるかどうか、、というのは投資の上ではかなり重要になるといっても過言ではありません。

ねぎ主任
不動産投資は不動産屋のいろんな人の情報を仕入れながら前進していくことになります。その情報がどれだけ正確かという事が重要です。ドラクエのように適材適所で力を借りながら正解に近い数字で判断していく、、という事が成功への近道になることは間違いありません。。

 

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