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投資の失敗あるあるを勉強すればリスクの少ない不動産が分かる?

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不動産投資というと小さい不動産だったとしても数百万円~という事で 金額が大きくなります。その分失敗となるとそれなりに 損をしてしまう為手を出しにくいという人も多いのではないでしょうか?

ただ、これは不動産営業としての感覚ですが、普通にやっていれば、失敗という状況まで陥る事はほとんどないように思います。

沢山の家主さんにもお会いしてきて、色々なタイプの方がいます。はっきり言えば、「この人でも家主業出来てるんやな。」っていう人も多い訳です。即ち大成功という所まで行くのは難しい部分もあるのかもしれませんが、失敗!となる運営になるのも割と一握りといってもいいのではないでしょうか?

不動産投資の失敗ってどんなもの?

相場はあるものの価格の流動性があるという所ではリスクが全くない訳ではありません、不動産投資に失敗というのがあるとすれば、マイナス’(赤字)になってしまった時です。

投資の世界では損切という言葉もありますが、ダメだと分かれば早めに損を切って、利益が出る方へ方向転換をしていかないといけません。

ここでは初心者がよくやる「不動産投資の失敗」というのを書いてみます。

不動産の現物を見ない

不動産投資は物だけ決めれば ある程度自動的に収益が上がるような所も醍醐味の一つですが、それが故に何を買っているのか?という部分は非常に大事です。特に知らない土地の事に関しては実際行ってみて、街の雰囲気などを感じておく方がいいと思います。

物件資料や数字だけで選ぶと実際に見た物と中身が全然違っていたという事はありえます。

営業マンの言いなりになる

不動産投資の営業マンは百戦錬磨の不動産屋です。売る事、買う事しか考えていません。特に賃貸畑の私からすると家賃相場などはかなり盛って話をされている傾向にあると思います。(空室の場合の予想賃料が相場より高い)

この場合、実際に購入した後は、借主が決まらない。もしくは高く買ったのに家賃を下げざる負えないという状況にすぐ陥ります。投資の営業マンとの付き合いも大事ですが、賃貸目線でアドバイスをくれる(募集も任せられる)ような賃貸営業が一人いると心強いです。

古家に手を出す

投資のギャンブルといえば、古家です。

古家は物件価格の割に家賃が取れる事が多く利回りが10%以上なんていう事もザラにあります。ただ、大きなリスクとして大規模な修繕が必要になるケースがあるという事です。よほど物件を見る事に目が慣れていないと、見抜く事は難しいと言えます。家賃が 5万とれる 600万の古家を購入し(利回り10%) 雨漏りがあったという事が起これば 100-200万というお金はあっという間に無くなる訳です。特に借主がいれば、こういった工事もやらざる負えません。

中長期的な資産運用という事で言えば、古家はオススメできないという事になります。

客付けでケチる

不動産の勉強をすると仲介手数料なんていう言葉も当然覚える訳ですが、空室時の客付け手数料をケチる家主さんって実は結構います。はっきり書けばここは賄賂みたいなものなので相場通りに設定する方がいいでしょう。

内装も綺麗にしている、他の物件より優れている。自分の物件は可愛い物です。

ですが、実際に借主を見つけてくる不動産の営業マンたちはお金でしか判断していません。しっかりと客付けしてもらえるように 広告料の相場も勉強しておくべきかと思います。

家賃を欲張る

中長期的な運営をするときに家賃を1000円でも高く取りたいという気持ちは分かります。

ですが、家主さんが上げたい1000円は借主が下げたい1000円なのです。特に不動産を所有することが出来る中高所得者は賃貸で 1000円-2000円の違いで悩む借主側の気持ちが分からない人が多いのだと思います。

自分だけ特別に、、という欲の部分は捨てて 相場通りに設定することが望ましいと言えます。

客付けをどこの不動産屋に任せるか?

不動産を所有すると、どこに客付けを任せようか?という事も考えないといけません。各社にどれくらいで客付けできるか?という事も聞いて回るでしょう。ですが、この場合に「当社であれば他社より5000円高く客付けできます」なんていう業者には注意しましょう。こういった業者はとりあえず専任契約取れば あとは交渉して家賃落として契約してくるという手法を取ってきます。真摯に話が出来て信頼できる長く付き合える不動産屋を見つける事をお勧めします。

不動産投資の成功とは?

不動産投資の成功というと

家賃収入で利益が出て、売った時にトータルで利益があがる事ですよね。

昨今は一部をのぞいては不動産の売買差益というのは望めない部分が大きいとは思いますが、税金を払いつつ利益を出すというのは 上手くいかない所もあります。また戦っている相手が相場という所を見ても簡単ではないと言えます。

現代的な不動産投資は 細く長く家賃収入を得て最終の売買差益で少しでも高く売る。という部分になります。

例でいうと

2000万のマンションで 家賃 10万で回して年間120万

10年回せれば 1200万円ですよね。 という事は マンションの残債は800万です。

マンションは10年経っているので古くもなってますから 1200万で売れたとします。

最終的に 10年で 400万の収益が上がったという事にもなります。

上記に書いた通り、税金だったり空室期間だったり、修繕だったりでお金は出ていくことになるので 上記のように上手く回り続ける事はめったにないですが、このイメージを持ってもこの数字がマイナス(失敗)になるとは考えにくいですよね。

家主さんは辛いよ。不動産投資の失敗談

ここからは実際の家主さんが失敗したな~という体験談を聞いてみました。

高利回りの文言に騙され中古のワンルームマンション投資で失敗してしまった

自営業を営んでいたのですが本業とは別に副業としても収入減が欲しいと考えていました。その時に中古のワンルームマンション投資ならば初期費用が多く掛からず、高い利回りを確保できるというネット上の投資情報や経済雑誌の情報を見て投資することにしました。

投資目的で中古ワンルームマンションを保有していますが想像よりも運用が難しく利益を出すのは困難状態です。私が保有していたのは都心より少し離れた郊外部分に位置しているワンルームマンションで、郊外といってもベッドタウンのような街で物件も駅から徒歩12分と悪くない条件だと思っていました。
何よりも投資案件を探す中で表面利回りが10%で購入費用が650万円程度と低かったため、物件としてはかなり優良ではないかと考えていました。
ただ実際に物件を購入した後で色々とトラブルや見えない損失と戦うハメになってしまったのです。
まず高い利回りというのはほぼ満室状態という設定であり、空室が少しでも出てきてしまうと利回りが極端に悪くなってしまうということです。保有物件の場合には満室率が75%ぐらいでずっと推移していたのですが、これでは利回りは5%にもいかないような状態となってしまいました。築年数が20年ぐらいだったので入居者は敬遠しているらしく、75%よりも満室率が高くなることがありませんでした。
また設備投資の部分で思わぬ出費が多く起こりました。共用部分の廊下や階段部分が壊れてしまい、また外壁なども剥げ掛けており修復に経費が多く掛かってしまいました。それに加えて定期的に退去者が出てしまうので退去費用などのコストが発生してしまいました。当然投資する際の表面利回り部分にはこのようなコストは計算に入っていないので、さらにガクッと利回りが低下してしまう事態となってしまったのです。
今回のマンション投資の失敗で満室率などが高くないと利回りを維持を出来ないこと、表面利回りだけでなくコストも計算した実質利回りが重要であることが学べたかなと思います。

業者によっては自分好みの物件が建てられないかも?不動産経営の落とし穴

父親からの相続で、その土地を譲り受けました。といっても、土地はあったものの、現金は潤沢にはなかったので、土地をそのままにするのももったいないので、うまく活用しようということで、アパート経営を行うことになりました。

失敗の内容としては、安易に大きい業者にアパートの建築から運用までを任せようとしたばかりに、融通が利かずに解約に無駄なお金がかかってしまったことです。
具体的な内容は、以下で説明していきます。
父親から土地を相続した私は、代々受け継がれてきた土地のため売却は選択肢に入らず、かといってその土地を自分で使う予定もなかったので、流行りのアパート経営をやってみようということになりました。
そこで、深く考えずにテレビCMでよく見かける大手業者に連絡を取り、現地を見てもらって、実際に話を進めていきました。テレビで見かける大企業なので、安心して任せてよいだろうと最初は思っていたのですが、だんだんと、こちらの意向と合わないなと感じることが多くなるようになりました。というのも、こちらとしては、建てるアパートは、他と違うということで人気が出るように差別化を図るため、こちらの独自の工夫などをしてもらいたいと思っていたのですが、どうやらその業者では、一律同じような手法で建てるのが一般的らしく、あまりこちらの独自の工夫を取り入れることに積極的ではありませんでした。
やろうと思えばやれたのですが、そういった経緯からその業者に不信感を抱くようになり、別の業者にお願いしようと決心しました。しかしながら、契約打切りをすると、その際に必要なお金が百万円を超えるレベルでかかることになったものの、その業者に不信感を持っていた以上、やむを得ずそのお金を支払い、別の業者にアパートを建設してもらうことにしました。あれは完全に無駄なお金でした。安易に大企業だからといって信用せず、もっと情報を調べて慎重に業者を選ぶべきでした。

ペンション経営でもやろうかと思ったことが

親の遺産相続として受け取ることに。軽井沢の別荘地を受け取ることになりました。どうせならばと貸せることができるようなペンションに、ということで改築とか貸すための手続きを整えたりということをやってみたことがあります。

軽井沢の別荘を相続したのですが私自身はあまり使うこともなかったのでどうにかして人に貸すことができるようにしてそこから少しでも利益を引き出すことができればなあということも考えていました。改築とかその手の管理に対する費用なども含めて、しっかりとやってみたのですが、そんなに上手くいきませんでした。貸すということに関しては管理も含まれるわけですから管理に関しては地元の業者に委託するということがあったりして、そちらの文の費用というのがどうしてもかかるというのが負担になりました。固定資産税分くらいは、と思ってやりはじめたことではあるのですが、すでにバブルが崩壊してしまっているというような状況でしたのでペンションで遊ぶという人もそんなに多くなかったということもあり、最終的にはもう貸すのを止めて自分で使うようにしようということになりました。貸すことでいくらかお金にしたりとかあるいは少なくとも維持費くらいは稼いでくれるだろうという期待があったのですが一切そんなことはなくむしろ最終的には赤字になってしまったということがありましたのでこれはそもそもやるべきではなかったのではないかと考えています。改築はともかく管理費は無駄になったと思います。

賃貸アパート経営で失敗したときの体験

マネー雑誌で賃貸経営特集の記事を読んで、自分でもアパートやマンションを経営したいと考えたのがそもそものきっかけです。収益物件の情報サイトで手ごろな物件を見つけたので、購入してアパート経営をスタートさせました。

マネー雑誌の特集をきっかけとして、地方の手ごろな一棟売りのアパートを買うことにしました。価格が3000万円以内で購入しやすく、利回りが10パーセント以上で収益性が高い点にも魅力を感じました。また稼働率の高いオーナーチェンジ物件だとわかり、購入後はずっと安定した家賃収入が得られる点にも期待が持てました。ところが実際にアパートを購入してみると、様々な問題があることが次第に明らかになってきました。まず建物の築年数が20年を超えていたために、台風が通り過ぎた後に雨漏りの問題も深刻になってきました。そこで専門業者に屋根の修理を依頼しましたが、見た目よりも建物の劣化が進行していたので工事費用は200万円を上回りました。更に追い打ちをかけたのが、近隣に新築物件が増えたことによる稼働率の低下です。購入当初は9割以上の稼働率でしたが、年度が変わって学生の退去者も出たために、半分近くが空室になってしまいました。そこで今後の修理費用や入居者募集などの負担も考えると、これ以上賃貸アパート経営を続けないほうがいいという結論に達しました。そのような事情もあり、購入時よりも安値でアパートを売却して、賃貸経営から撤退したのです。

注意しなくてはいけない役所のハザードマップ

セールスマンにすごくすすめられその不動産投資に対する魅力を感じたからであります。不動産業により不労所得を手に入れ、夢のような家賃収入による生活ができると思って不動産を持つようになりました。そのセールスマンは非常にうまい営業方法であったのです。

実際に不動産を手に入れるまではスムーズに事が行きました。スムーズに事が行き過ぎるほどトントン拍子に話が進んだのです。今考えてみるとその不動産の価値を完全に客観視できていなかったと不動産を持ってトラブルが起きた時に気づきました。
しかしもうその時はすでに遅く、不動産というものを書面だけで判断してただ単に額面上で家賃収入が入ってくると思い込んでいたのです。しかしながら蓋を開けてみると書類には記載されていない様々な事象が不動産には関係していると言うことがわかりました。周りの周辺環境や近隣トラブル、猫など害獣であるとか道路の交通状況、様々なトラブルや役所によるハザードマップなども見ておかなければいけないと痛感しました。
不動産の登記情報にはそのような細い記載は全くないのであります。私が不動産の裏の山手が崖崩れの恐れがあるというハザードマップの対象になっているとは、露知らずその不動産を購入してしまったのです。
近年の豪雨による災害に見舞われ、その時投資していた不動産が崖崩れに飲まれてしまうという不運が生じました。こうして家賃収入どころか、その不動産が全壊して残ったのは解体費用と二束三文の土地だけになってしまったのです。

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