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投資用中古マンションを買う時はどこをみればいい?

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投資用の中古マンションを買いなれていればそこまで気にしないのですが、いざ一件目の不動産を買う時って誰でも慎重になるものです。

人よりいい物を買いたい、損をしたい不動産を選びたい。収益性が求められる不動産についてはこういった心理になるのは当たり前の話です。

今回の記事では投資用の中古マンションを買う時に見ておきべきポイントをご紹介します。

投資用中古マンションを買う時に見るべき所

投資用の中古マンションなので、既に入居者が賃貸中の場合もありますし、空室の場合もあります。ある程度は不動産屋側で調査もしてくれているとは思いますが、もう少し細かい部分を見ておくと同じような物件で悩んだ時に少しの差が付く事になります。

前提は重要事項説明で把握する

中古物件を買う時は不動産屋の仲介で買う事はほとんどだと思います。こういったケースの場合は不動産屋がその不動産について調べる義務を負う事になります。法律で定められた内容+判例で調べておいた方がいいよねとなった内容+各々の不動産屋が独自に調べている内容という事で、結構なボリュームのある内容になる事が多いです。

特に近年は重要事項説明の内容が多くなるケースが多い訳ですが、それは購入後にトラブルにならないように「不動産屋側がこれだけ調べて細かい所も伝えてるし文句ないよね」という為でもあるのです。

お金関係

当たり前の話ですが、マンションであれば、管理費、修繕積立金その他費用がかかります。その金額と滞納状況、そして、マンション全体の滞納状況。一個人で見わけるのが難しいかもしれませんが、マンションは所有者全体で運営しているので、今後 大規模修繕を出来るだけのたくわえがあるのか?という所まで調べるのが一般的です。

外壁、防水などの大規模工事があるのに、残高が数千万円しかない、、(マンションの規模にもよりますが)となると、近年中に修繕積立金の増額などが予想される事になります。

中規模大規模修繕の計画表というのも合わせて説明があると思いますので、照らし合わせて精査することが望ましいといえます。

賃貸人との契約関係

賃貸借の契約があれば基本的には引継ぎとなります。賃貸借契約書にも目を通して、不利な文言がないか確認しておきましょう。

また保証人や保証会社の契約の有無、少額短期保険(賃借人の火災保険)の契約の有無なども合わせて確認しておくことがベターです。

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室内の設備でお金がかかる所は見落としがち

上記に書いた部分は不動産屋側のいわば義務なので黙ってても、書類として分かります。ですが、不動産収益を考えていく中で大事な部分があります。

それは室内の設備の状況です。

分譲マンションなので、共有部分は管理組合の方で修理、計画をしてくれますが、実際に賃借人が住んでる専有部分は完全に所有者の管理となります。色々な設備に不具合が出てくる築10-15年ほどの中古マンションは特に注意です。

尚、家主が負担して修理するべき設備なのかどうかは契約書に準ずる部分となりますのでそちらもあわせて確認しましょう。

給湯設備

給湯設備は賃貸の場合は貸主が修繕するとなっている場合が多く、故障の場合は費用を負担しなければなりません。

寿命は10-15程と言われており、15-20万程度の修理費用が見込まれます。

これから買う物件の給湯機は何年製のものなのか?という部分もチェックしておくと計画が立てやすくなると思います。

エアコン

エアコンは貸主負担、借主負担と分かれている事が多い設備です。単身者の部屋は設備としてつけている場合が多く、ファミリー物件の場合は もともと付けていなかったけど、借主が付けるとなっている事が多いように思います。

まずは、契約書の負担区分がどうなっているかという所も見ないといけないですが、給湯器同様10-15年程度で故障となる場合が多く10万前後の出費となります。

 

1000万の中古マンションを買って家賃6万で賃貸できたとします。 管理費なんかを払うと毎月手元に残るのは5万円ですよね。

そこに ダブルパンチで 給湯器とエアコンの修繕が来るとあっという間に30万ちかく掛かる事になる訳です。半年分の家賃が一気に飛んでいく、、、と考えると結構恐ろしいですよね。

 

この設備に関しては現在の管理会社などに聞けば状況はある程度把握しているかとは思います。ですが最初に書いたように売買時の重要事項説明の説明項目ではありません。厳密に言うと設備かどうか、という説明はしてくれる所もあると思いますが、どれくらい古い物か?という所までは自分で把握しておかないといけないワケです。

不動産投資は細かい確認の積み重ね

少し細かい話をしましたが、不動産投資は細かい確認の積み重ねです。リスクがない所へ少ない所へと選択肢を少しずつ進めて利益を生んでいくことになります。

選択肢を大きく間違えると一気に赤字になった。なんていう話はザラにあります。

こういった少しの注意で 物件を選ぶ目が少しよくなるとは思いますので、参考にしてもらえればと思います。

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