その他 投資

営業直伝!ワンルームマンション投資に失敗しない為に気を付けたい事

投稿日:

ワンルーム投資の失敗談

ワンルームマンション投資をやって失敗したと思ったこと

私がワンルームマンションを持つようになったのはワンルームマンション投資というのがあって実際にやっているという人がいると聞いたからでした。
それで私の不労所得を得たいと思ってこれに投資する事になりました。

私がマンション投資をやって失敗だったと思ったのは甘い文言に釣られたと後になった気づいたという点が後悔しました。
私はマンション投資をやるならしっかり資料請求をしてどういうものか分かった上でやりたいと思ってました。

それで実際に資料請求をして資料を見て私は家賃収入で安定的にやっていけるとか入居者がなかなか思ったように入ってもらえない時も
家賃保証があるかと思わせる文言があったりして、安心して始めてしまったというのがありました。

ですが、実際にはそのような事はなく入居者が入らない場合に家賃保証があるような事はなく入居者がいない場合にはローンの支払いだけに
なってしまって家賃から払えば良いという事はなかったです。

家賃収入がない状態ではどうにもならないと思いました。確かに資料を見ると家賃の補填みたいな書き方はしてなかったのですが
入居者がいない場合もなんとかするみたいな文言があったためにそのうような意味だと誤解したというのがありました。

それで家賃からローンを払っていけば良いと思っていたので良いと思って始めたのですが実際は違っていたので
安易に始めるべきではなかったです。もっと詰めてからやるべきだったと思いました。

ワンルーム投資をやってみたところ

友人から勧められてワンルームを購入してそれを貸すことにしました。競売によく参加している友人がいたのでその人から色々と教えてもらったところ、意外と自分でもいけそうだと自分で思った、ということもあったからです。

友人が競売で物件を手に入れてそれをリノベーションして転売するなり、貸すということをやっていたので色々と話を聞いてみて自分でも行ってみたいと思って購入したことがあります。競売物件を手に入れてそれを少しばかりリフォームして貸し出すということをやっていたのですがものすごく失敗してしまったことの一つとして、物件自体はとてもよかったのですがなかなか借りてくれる人が見つからないということがありました。これはある程度のリスクとして理解はしていたのですが、どうしてもなかなか見つからないということに失敗した感があったのですがその原因が立地は良いが治安がそれ程宜しくないところという部分があったからと後から判明しました。最終的には借りてくれる人が出てきたので助かりましたがやはり競売物件というのは下見に行くことが基本的にできないので周りの環境というのを確認するのを忘れていたということがありました。一応、今はプラスになっていますから、そこまで極端な失敗ではないのですがやはり最初にかなり不安になる部分がありました。色々とデメリットもある買い方ではありますが、上手くすればとても安くなりますから、もう少し余裕があればもう一つくらいは、と思っています。

まさかの大学移転でワンルームマンション投資に失敗

結婚に伴い仕事をやめることになった時に、定期預金に眠っているお金が500万円あったので、それを元手に収入を得られるようにしたいと考えました。少額マンション投資のサイトを見て、地方のマンションの投資で10%程度の利回りが得られることを知り、試してみようと思いました。

築18年、420万円のワンルームマンションで家賃は4万5千円、利回りは10%を超えていて、売りは大学のすぐ近くにある物件なので入居者は大学生がほとんどという物件が気になりました。不動産屋は「大学の近くなので卒業などで空きになってもすぐにまた他の大学生が入り、家賃は親御さんが払うので滞納なども問題もほぼない」という話で、安心して投資ができると思い購入を決めました。最初の3年間は一度入居者が変わったときに、2ヵ月くらい空室になっただけで順調でした。ただ3年目に大学が移転してしまうという大きな出来事があり、当然学生さんは去り空室になりました。大学がなければ駅からは遠くただの田舎町なので、家賃を3万円に大きく下げることになりました。3万円で入居者は見つかりましたが、管理費などはこちらが払うので純粋な利益は月2万5千円程度になってしまいました。その後も部屋が空く度になかなか入居者は見つからず、総合すると年に半分くらいは空室になっているので、利回りとしては3%程度です。10年で元がとれると思っていましたが、購入して6年になる現在では今だ戻りは30%以下でそのほとんどは大学が移転前の収入になるので、今後はさらに利益の少ない物件になってしまいそうです。売却も考えましたが、不動産に相談するとやはり大学という付加価値がなくなった分200万円程度になってしまい、購入時の半分以下なのでそれも躊躇しています。大学の移転はまさかの事態でしたが、大学だけに依存した物件の購入で失敗したので、購入する時は交通の便や生活・環境面でのメリットを考えるべきだったと後悔しています。

購入時に利回りだけで考えて損をしてしまいました

主婦やサラリーマンでもできるワンルームマンション投資の特集記事を読み、地方のワンルームであれな300万程度から投資できることを知り、勉強のつもりで購入してみようと思いました。ネットで投資専用のマンション販売のサイトを見つけて、物件を選びました。

地方のワンルームマンション300万円で家賃は月3万円、利回りは12%の物件を購入しました。300万円は定期口座に眠っているもので、銀行の利子はゼロに等しいので、10年弱で元が取れるのであれば投資したほうがよいと思い、とりあえず勉強のつもりで始めました。すでに入居者がいる部屋で、購入するとすぐに月3万円の家賃が入ってくるようになりました。ただ利回りは12%でも管理費、修繕積み立て費で月5000円くらいかかるので、実際の利回りは10%くらいになります。最初は順調だったのですが購入して1年くらいで、借主さんが退去することになりました。賃貸については不動産会社にお任せしていたのすが、次の借主さんがなかなか見つからず、4ヶ月くらい経ったときに「25000円であれば借りたいという方がいます」と連絡をいただきました。利回りは下がってしまいますが空室にしておくよりは良いと思い了解しました。その後コンスタントに家賃は入るようになりましたが、2年目くらいに水漏れで修理が必要になったり、エアコンが壊れて経年劣化なので新規購入することになったり、網戸が破れたり…ということか続き、その年は家賃収入と同じくらいの維持経費がかかりました。その後も空室期間もあり、簡単に10年で元が取れると考えていましたが、そんな生易しいとのではないと実感し、4年目に売却の査定に出しました。価格は250万円で値引きや不動産仲介料もあり実際に売却し手元に入ったのは200万円くらいです。4年間の収入は経費などを引くと80万程度だったので、結局20万くらいは損をしていまいました。購入時の利回りだけではなく、立地や今までの空室期間、設備の新しさなども考慮して、購入すべきだったと思います。

月々の支払いが多く、思っているよりも儲けがなかった。

もともと不動産投資に興味を持っていました。そんな時に、友人に不動産を経営している方を紹介してもらいました。紹介してもらった不動産の方に、ある物件を勧められたので、購入して不動産投資をすることになりました。

私は不動産投資に興味を持っていましたが、何も分からない状態で、不動産の営業の方に言われるがまま、不動産投資を始めました。私は総合病院で病院薬剤師として働いており、比較的高い給料を貰っていたので、自己資金なしで銀行から全額融資を受けることができました。購入した不動産は、5階建てマンションの1室で、築5年の2LDKでした。立地が非常に良く、オーナーチェンジ物件だったため、すでに他の方に賃貸していました。銀行への月々の支払いは50000円程度であり、家賃収入が90000円ほどあったので、とても条件が良いと思っていました。私は不動産の知識がほとんどない状態で購入したため、管理費や修繕積立費などがかかるのを見落としていました。これらの支払いを差し引くと、手元に残るお金は20000円程度でした。しかし、これ以外にも固定資産税や今後起こるであろう修繕費などを考えると、手元に残るお金はほとんどありませんでした。また、現在は賃貸者がいる状況ですが、賃貸者が出て行った事を考えると、家賃収入がなくなり、銀行への支払いは自腹でする必要があります。これらの事を考えると、今回購入したマンションは割に合わない物件だと思いました。自分の勉強不足で招いた事ですが、不動産業者の方にはもうちょっと具体的な話をしてもらえたら、良かったと感じています。

-その他, 投資
-, ,

Copyright© ぶっちゃけ大阪不動産 , 2019 All Rights Reserved.