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家賃保証に入ってないオーナーチェンジ物件ってかなり危ない?

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投資用中古マンションのどんな情報を見ればいいのか?っていうのは これから投資を始める人にとって悩ましい所ですよね。

昨今の投資用マンションは転売で利益を出す事は難しく賃貸する事を前提で長期的な運用を求められる事が多いように思います。

今回の記事では投資×賃貸保証 という部分について 書いてみます。

投資用マンションと家賃保証の重要性

まずは根本的な所で家賃保証について簡単にかきたいと思います。

家賃保証って何?

読んで字のごとく家賃を保証する会社です。近年CMなんかもしている 全保連など筆頭に全国100社以上あります。

借主が家賃滞納を起こすと 家賃保証会社が家主に家賃の支払いをして取り立てを行ってくれます。また 原状回復の保証、短期解約違約金の保証、明け渡し訴訟までやってくれます(保証会社によってプランあり)

 

大阪でいうと、ほぼ9割以上の物件で家賃保証に入っているという事がいえます。ここ10年で加入が活発化してきているのでそれより古い所では保証金や敷金という担保金を預かって保証の代わりにしている。という所も多いです。

家賃保証に入ってないと、、?

通常の賃貸契約では連帯保証人をつけるのが一般的ですが、保証人の代わりに家賃保証という所が増えました。 保証人を頼むがめんどくさい、保証人を頼める身内がいない、、という状況の人って結構いるんですよね。頼めるけど、めんどくさい、保証料あがるけど、お金払ってる方がいい。という人もいます。

連帯保証人がついていたとしても、家賃保証に入ってなければいざ、滞納が起こった時にかなり苦労する事になります。実際現場で不動産管理業をしていて身に染みて分かる事です。

滞納者から家賃を計画的に回収するのはそれなりに労力がかかります。

保証人が遠方の場合

単身者に多いですが、保証人が遠方のケースというのは結構あります。大阪に住んでいて実家は沖縄。電話番号は分かるけど、実際問題、電話がつながらなければ、対応のしようがありません。現地にいくのも簡単ではありません。また連帯保証人の中には、連帯保証人になっている自覚はあるけども連帯保証人としての義務を果たそうとしない人も多くいます。

なので、滞納がおきて連絡をとってみても「本人に連絡して」「連帯保証人外れたい」などど結構好き勝手いう人が多い訳です。もちろん 連帯保証人は催告の抗弁権ないので 貸主から請求があった場合には応じなければなりません。勝手に保証人を外れる事もできません。

給与は月一回

ほとんどの方が給与所得になります。つまり、お金が入ってくるのが月に一回になる訳ですね。

25日に給料が入って 月末の家賃が払えない、、、連絡をして話を聞けば、つぎの25日じゃないとお金が入らない、、。25日まで待ってみたら「やっぱりほかの支払いもあり無理ででした」こんな事が続くあっという間に 家賃は3か月滞納状態となり、マンションの運営も危ぶまれます。

明け渡し訴訟に時間とお金

家賃保証の大きなメリットの一つは明け渡し訴訟までやってくれる所です。

これを自力でやるとなると家賃は入ってこないのに弁護士費用の負担もありますし、完了まで半年以上かかるのが通例です。

 

僕が保証の営業マンから聞いた話では 全体の5%くらいは滞納があるそうです。そんな中で全体の1%程度は悪質な滞納者という事になります。

この1%の滞納者にあたってしまうと、一気にはずれくじとなり、複数個のマンションを運営していたとして一気に赤字となりかねません。

家賃保証に入ってない物件はリスク大

という訳で、家主業をするという意味でいえば、家賃保証に入るという事は必須になっていると言えます。

今から買おうとしている物件が家賃保証に加入しているかどうかというのは非常に重要になってくるという事です。

もちろん、売買の取引がある際には 家賃の滞納状況というのは説明されますし、滞納状態の物件は基本的には買い手がつかないですよね。

こういった場合に 最悪のケースとしては、売主側で借主と話、2-3か月分の滞納があったとしても売却時に滞納分をなかった事にするという取り決めをしている事もあります。

悪質な入居者という事を隠して売却するという事ですね。もちろん、バレると大変な事ですが、借主も滞納分がチャラになるという事であれば、自ら報告はしません。

購入後に家賃保証に入って貰える?

家賃保証に未加入という場合だった場合は 購入後に家賃保証に入って貰う事も可能です。

もちろん、入居者の個人情報を保証会社に審査してもらう事になるので、入居者の協力は不可欠と言えます。契約書も必要なので、説明なしに勝手に契約する事はできません。(一部一棟保証している保証会社もありますが9

費用は家賃の50%前後~で 更新料が年に1万円です。新規に加入するとなれば、借主に費用を負担させるのは難しいと思いますので、リスク回避という事で家主さんが支払う方がいいかと思います。

 

上記でも書いた通り 20件の契約があれば 1件は家賃滞納が発生するというデータがあります。万が一そこに当たった場合でも マンション運営が頓挫してしまわないほうに、投資用の不動産の購入をオーナーチェンジで買う場合には 家賃保証に入っているか?という部分も気にしてみて下さい。

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