営業について 賃貸

家賃の値下げ交渉ってどれくらい可能?タイミングやテクニックはあるの?

ねぎ主任
賃貸契約の一つの醍醐味として家賃交渉はありますよね。家賃交渉を売りにしている不動産屋もありますし、借り手側からしても少しでも安く借りれるというのはお買い得感があっていいですよね。今回の記事ではそんな「家賃交渉の実態」について書いてみました。

家賃交渉はどこまでが現実的?

家賃交渉って下がれば下がるほど嬉しいじゃないですか、、当たり前の話なんですけど。

家主さんもボランティアではないので、ある程度頭の中にはこれくらいなら、、という事は考えています。不動産屋としての常識、、という意味でいうと、1万さげて、というのは貸主に対してもかなり失礼な話になるわけわけです。(20万以上の物件はそうじゃない事もありますが)

大阪の場合は、、となる事もありますが、家賃交渉を夢を見すぎるのもよくありません。

家賃は下がっても 3000円説

家賃交渉に夢を見てる人達に早々に告げたいのは 本当に下がっても3000円くらいという事です。しかも3000円下がるという事は稀なんですね。もう全体の5%とかそんなレベルです。まして5-6万の家賃では3000円ダウンというは不可に近いです。現実的に2000-1000円くらいの値下げ交渉はあります。

実をいうと今は交渉を積極的にしている所(家主や管理会社)は少ないという側面があります。

なぜかというと、いちいち、話を聞いているのがめんどくさい。これです。
特に中堅~大手の管理会社になると沢山の物件の募集をしている事もあり、1日膨大な申込件数をこなす事になります。

それをいちいち、交渉可能ですか? いくらですか?一度検討します。みたいな仲介会社とのやりとりをしていると 時間がいくらあっても足りません。

なので、物件資料通りで検討して下さい。となる場合が多い訳です。

その他、大阪の場合は競合も多いので 1000-2000円交渉の余地を残して募集していると 交渉後の条件で探している人を逃してしまう事になります。

62000円の条件で募集すると 60000円が希望の人はひっかかりにくいという事ですね。



不動産屋の家賃交渉は偽物が多い

ねぎ主任
家賃交渉といえば、部屋探しの醍醐味の一つかもしれませ。特に関西人、大阪人の感覚では資料にのっている正規条件では借りたくないのが本音かもしれません。少しでも家賃を安くしてほしい、、。僕も実際にやってきた、、いや、やっていた。やらされていたという部分で不動産屋の交渉は実はやってない事が多々あります。

不動産屋として出来る事は同じ

まず、大大大前提として、大阪各地に沢山ある不動産屋も、やってる事は一緒です。何処も出来る事は一緒です。即ち、どこから交渉を入れても、結果は同じ。という事です。

よく、不動産広告や、店舗サイトなどで「当社に交渉はお任せ下さい!」と書いてあったりしますが、子供騙しです。家主さんや募集をしている管理会社などは、毎日沢山ある問い合わせの中から、特別にあなただけ、家賃交渉に乗りましょう。という事はしてくれません。こうゆう事をやっているときりがない為、いくらまでならOK。という事をある程度決めています。交渉に関しては言うか言わないかの違いだけで、、、結果は同じなのです。

なんか、夢がないですよね。。笑

営業マンが交渉してるフリ?

これは、不動産営業にかかわらず、営業という職種にはつきものかもしれませんが、最終判断に迷っているお客さんの決断のきっかけとして交渉を成功させて、契約に結びつけます。「この交渉がうまくいったら、契約してくださいね。」という感じの流れです。

果たして、その交渉は本当にやっているのでしょうか。

僕は不器用なタイプなので、今までやったことがないのですが、最初から条件を高く提示しておく事で、あたかも交渉したように見せかける方法があります。

例えば、あなたが6万円で部屋探ししてるとしますね。

色々、さがしてもらってるんだけど、なかなか希望に合いそうなのがなくて、、。ちょっとゲンナリしますよね。

そこで、探してる営業マンが、。「この部屋なんですけど、希望にぴったりじゃないですか?(資料を見せて)家賃7万なんですけど、一回見てみませんか?」となるわけです。

確かに希望にぴったりだけど、家賃高いな~となって迷ってるあなたに。「じゃ、見て貰って、気に入ったら家賃交渉して家主さんに6万円になるようにしてもらいます。僕頑張るんで、ぜひ、見てみましょう。( ー`дー´)キリッ」とかなると、じゃー見てみよっかなってなりますよね。

あとは、実際見てみると部屋も問題なさそうだし、、。ぜひ家賃交渉をお願いします!となるわけです。。。

でも実はこの部屋、最初っから6万なんですよね。だから営業マンは空電話(電話をしているフリ)なんかをして「家主さん~今めっちゃ内容のいいお客さんいてて、部屋もすっごい気に入ってるんですけど、、。家賃がね~。。」という演技をかます訳です。

後は、家主さんがあなただけ特別に6万円でもOKでしたよ~。という事で、すぐに申し込みしましょう!という流れになるわけです。

3行で表すと

  • まず、お客さんと話をして、相場感をあげ、自分の部屋は希望家賃ではないんだ。と思わせる。
  • 次に、営業マンが決めたい物件を「これ交渉で安くなるから」と提示する。
  • 交渉をしたように見せかけて、契約を取る。

と、いう感じです。

なので、交渉からの契約という、手法にのらずに、自分で焦らずじっくり考えて決断できるといいですね。

不動産営業という手法のそれなりの暴露ですが、僕個人的には上記の方法を使って、最後まで気持ちよく契約させてもらえるなら、その営業マンは優秀だと思うのです。僕個人が出来ないだけで、この方法で営業出来る人は優秀だと思ってます。笑

アホなん?謄本上げて家賃交渉?

これね、、書こうかどうか迷ったんですけど、家賃交渉の事で調べている時に目についたので、、

とあるサイトで「当社は家賃交渉がうまい!なぜなのか?それは家主さんの状況を徹底的に調べ上げるからです。」みたいな事が書いてあったんですよね。これです↓

家主の心情なんて、分からないし、困り具合も分からない。空室なんて、全部出してるか分からんし、、、。

抵当権の設定=お金に困ってるという事でもなければ資産運用がうまくいあってないなんて証明にもならんし、、。むしろ、交渉の時点でわざわざ謄本あげるなんて、やってないやろ。

ほとんどの賃貸物件で抵当権ついてますけど? 返済の状況までは分かりませんけど? 抵当権外れてても金銭的に緊迫してる人もいますよ。

文字にするとあまり伝わらないんですけど、

はっきりいって、こういった小難しい文言を並べて説明し借主を馬鹿にしている。とういう事を思ってしまうんですね。



家賃交渉はこうやってすれ!

では、もっと現実的な所で交渉&なるべくお得に部屋を借りる方法、というのをお伝えします。

内覧の前に交渉可能か聞いておいて貰う

これはもう、必須ですね。交渉ありきで内覧できるのか?正規賃料で検討しないといけないのか?

内覧前の段階ではいくら交渉できますよ~っていうのは募集側はあまり明確にしてくれませんが、「気に入ったら条件投げてみて下さい」みたいな返事は貰えます。

礼金上げて家賃ダウン

初期費用と家賃でバランスをとる交渉ですね。

だいたいが 家賃 1000円 = 礼金 24000円(~36000円)くらいになります。

即ち 礼金 24000円 upする代わりに 家賃を 1000円下げて!となるという事ですね。もちろん、受け付けてくれるところ受け付けてくれない所もありますが。

特に初期費用は 会社持ち、親持ち、など自分が出さない場合の人にはお勧めの方法です。

申込時に金額を明確にしておく

家賃交渉はあくまで交渉なので、金額を明確にしておきましょう。

なんとなく下がるだけ下がればいいかな~。物件は気に入ってるし、こんな感じだと「じゃ、正規条件で」となります。まぁ、、普通の不動産屋では察して1000円ダウンくらいでは交渉いれてくれると思いますが。笑

なので明確に 2000円下がったら即決します。という事で金額を明確にして下さい。これで回答を得られやすくなります。

交渉をするという事は、万が一 2番手で検討している人が正規条件の申込だった場合は先を越される可能性もありますのでそういったリスクも込で検討して下さい。

検討出来る物件をもう一つ持っておく

物件はめっちゃ気にいってて、ここする!って決めてるのに、交渉。たまにいます。笑

交渉というのはあくまで 下がったら決めますなので、できれば、比較できる物件をもう一つはもっておきましょう。

A物件は非常に気に入っているが、条件面で高く感じており、B物件と迷っている。という話方が出来る状況がベストです。

更新時期は家賃交渉のタイミング?

最後に、補足的な物ですが 賃貸は更新というものがあります。大阪では更新料がかからないのが一般的です。契約自体は自動更新となっており、特に手続きの必要がないのですが、賃料の交渉という意味ではこの更新のタイミングで行う事になります。賃貸借契約書にもそんな感じで書いてます。(ザックリ)

上げる事も下げる事も めったにないケースですが、長く住んでいたりすると、意外と相場と乖離している事もあります。ネットなどでマンション名叩けば今いくらくらいか分かりますしね、、。

気持ちよく済む為にも一度管理会社や家主に相談してみるのも一つの手かもしれません。

-営業について, 賃貸
-,

Copyright© ぶっちゃけ大阪不動産 , 2020 All Rights Reserved.