契約について 賃貸

2020年4月から連帯保証人に関する民法改正が賃貸契約に与える影響とは?

不動産業界の中でも昨年から注目している民法改正でありまして、ここ数年、、

というか民法改正としては結構 大きめの変更がありました。

連帯保証人の扱いが大きく変わります。もうね、、めんどくさい、契約書のひな型を作り代えたり、、するのが。笑

この記事では今回の民法改正について書いています。

連帯保証に関する民法改正

連帯保証人って、なんか嫌な響きですよね。

今までは連帯保証人になってしまうと、いやがおうでも契約者と同等レベルで家賃を支払いする義務が発生するという事が当たり前でした。ここの根底部分はもちろん変わらないのですが、この責任を負わせるために貸主側にもある程度、行動を促す事を求められるという事になった訳です。

連帯保証人のトラブルとしてよくあるケースが、、。

1年間も家賃を滞納した契約者がトンずらをしてしまった。保証人は滞納した事実を知らずに一年間の未払い賃料の支払いを求められた。なんていうケースです。

連帯保証人からすると降ってわいたような話になる訳ですね。

今までの賃貸契約&連帯保証人の定義で言うと契約者と同等に責務を負う事になるので、支払いするのが前提なのですが、2020年4月からの民法改正ではここが変わります。

特にこれから賃貸契約を結ぶ、家主さんは注意をしておかないと連帯保証人を付けている保証人の存在が無効化される。という事態もありえます。

賃貸契約という部分で見ると大きく3つの内容が変わっていると言えます。

民法改正チェックポイント

  • 家主から連帯保証人への情報提供義務
  • 債権者から連帯保証人への情報提供義務
  • 連帯保証契約の極度額設定

家主さんから連帯保証人への情報提供義務

さてさて、家主さん側の対応ももちろん変わってきます。個人情報が個人情報が~なんていう世の中ですが、連帯保証人においてはきちんと回答してあげなよ。という事で

連帯保証人からの債権者への問い合わせがあった場合の回答の義務

家主さんは保証人から借主の滞納状況などについて問い合わせがあった場合について回答をしなければなりません。

家主さん的には、滞納が発生すれば今後は速やかに連帯保証人へと通知していく方が無難と言えます。中には「保証人にはどうか、連絡だけは、、」なんていう借主も多い訳ですが、こういった民法改正があるとそうも言ってられないですよね。

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債務者から連帯保証人への情報提供義務

文章でいうと堅苦しくなりますが、借主は連帯保証人に現在の経済状況をちゃんと伝えておけよ。っていう事です。

嘘をいって、連帯保証人になって貰っても向こうになっちゃうよ。なんていうケースもある訳ですね。

1,借主の財産及び収支の状況
2,借主が家賃以外に負担している債務の有無並びにその額及び履行状況
3,借主が主債務について債権者に担保を提供するときはその事実および担保提供の内容

結構厳しいですよね。

借主が連帯保証を頼む時は、「今借金があって毎月3万円はらってます。保証人になって下さい。」という頼み方をしないといけないという事になります。

また貸主においては上記のやりとりについて嘘をついている事をしっていたり、知らない事に過失があった場合(知れたのに知ろうとしなかった場合)については連帯保証契約を取り消すことが出来るとされています。

ここの内容については、、今後色々裁判で争われそうですよね~。

連帯保証契約の極度額の設定

現行の民法では連帯承認は賃借人の一切の債務を連帯して保証する。という内容になっています。なにがあっても全額払えや~というのが前提になっている訳ですね。ここに関して最高額を設定しておかないと契約無効にするよ。っていうのが今回の民法改正です。

契約書に連帯保証人の極度額は〇〇万円です。という風に明確な記載が入ってきます。

極度額はいくら?

極度額というのは分かりやすく言うと賃貸契約の連帯保証人は「最高いくらまで保証すればいいのか?」という事です。この極度額については言及している物はなく現在の所参考に出来るのは国土交通省のホームーページで見れらる連帯保証人の極度額についての参考資料くらいとなっています。

この資料によれば平均して 13.2か月分の極度額に設定することが望ましいとなっていますので、12カ月から24か月くらいの範囲で極度額の設定をするのが望ましいかと思います。今後、最高裁などで判例が出れば大きく変わる可能性もあります。

民法改正 保証会社の対応は?

賃貸契約においてなくてはならない存在となっているのが保証会社です。

保証人の代わりにもなるこの保証会社。。2020年から各社動きがありました。

全保連など大手の一部の保証会社は連帯保証人を付けた審査を取りやめました。思い切った舵取りだと思いますが、元々の保証会社の意味合いを考えるとベターな選択かと思います。

他社も追随する流れかと思いますが、とりあえず付けれるもんはつけとこう精神でまだほとんどの保証会社が連帯保証人を取っています。この辺りは今後の判例などで大きく変わっていく所かと思いますので、不動産関係のひとは 注意深く見ていく必要があるかと思います。

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