契約について 賃貸

仲介手数料の違いはどこに出てくるの?差があるのはなぜ?(賃貸編)

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お部屋探ししたり、お部屋を貸したりしようとする人は不動産、不動産屋と関わる事ケースがほとんどだと思います。

不動産屋とかかわるという事は、仲介手数料というものを支払う前提になるのですが、この仲介手数料、、お店や物件で差があったりしますよね?

それはなぜ、なんでしょうか?

大阪のこてこて不動産営業の僕がその秘密を記事にしたいと思います。(当社は仲介手数料無料です)

賃貸の仲介手数料とは?

まずは、おさらいという意味にもなりますが、仲介手数料について書きたいと思います。

仲介手数料というのは単純に言うと、不動産屋の基本となる売り上げです。お部屋を借りたい借主と、お部屋を貸したい貸主をマッチングし、契約を締結することで双方に請求が出来る不動産屋の権利みたいなものです。

※不動産ジャパンより抜粋

早い話が、合計が家賃の一か月を上限として、借主貸主から受け取れますよ。という事なんですね。

5万円の家賃の契約であれば、5万円+税

10万円の家賃の契約であれば、10万円+税

というような形で売り上げをたてる事が出来ます。

 

もちろん、5万円の物件で10万円の仲介手数料を受領する事は業法違反ですので、罰せられます。

仲介手数料は任意の金額

仲介手数料は任意の金額なので、必ずも上限いっぱいまで請求しないといけないという事はありません。

最高金額が家賃の一か月までという事になっています。

なので、エイブルや賃貸住宅サービスなどの広告で最近の主流にもなっている「仲介手数料半額!」というのも、特に問題ではありません。

もっと、掘り下げたことを書けば、上記の表にあるように、通常の契約で借主から取れる手数料は半月分なのですが、了承を得た場合のみ、一か月分取れるとなっています。

ですが、現在の賃貸不動産事情を書けば、借主から一か月取ることが当たり前となっています。後述しますが、貸主からは広告料という手数料が出るので、必然と借主から取る事が当たり前となっているんですね。

契約時に不動産業者が説明をする重要事項の説明なとでさらっと手数料の説明をすることにより、手数料一か月分を取るという事に了承を得ているという事になりますかね。

 

わざわざ営業マンの方から「本来は借主からは半月分の手数料受領となりますが、当該物件は貸主からの仲介手数料が出ない為、借主の了承を得られれば、借主から仲介手数料一か月取ることになります。」なんて馬鹿げた説明しません。

なので、仲介手数料の設定というのは、ある意味、言い値といった部分があります。

何も知らないお客さんであれば、普通に一か月取ってやろうと思っているということです。

昔からの風習で上記のような手数料の関する業法についても知らない営業マンがいることは確かです。

 

仲介手数料でサービスに違いが生まれるのか?

仲介手数料無料?定額?半額?

今、ネットの広告、街中の看板にいたるまで、仲介手数料に関する記述がありますよね。

仲介手数料半月分!

仲介手手数料無料!

仲介手数料定額、10000円!

仲介手数料無料物件あります!

など、お客さんからしたら、どこを選べばいいの?となる気持ちも分かります。

 

特に日本人の国民性というのは、安かろうは悪かろうなので、お金を安心を買うという感覚が備わっていると思います。

僕が以前勤めていた不動産屋では、仲介手数料一か月取らないと上司に怒られていたので方針としては、手数料を満額取る営業をしておりましたが、、外国籍の方なんかは、店の入り口を開けて、「ココはテスウリョウ、ムリョウですか?」なんてすぐ聞いてきました。笑

「一か月ですよ。」なんていうと「デハ、ヤメテオキマス。」というすごくさっぱりした感覚でした。

 

手数料の違いでサービスの違いはない?

この記事の一番言いたい所です。当社は仲介手数料無料で広告をうっている不動産屋ですが、手数料無料でも手数料半額でも手数料満額でもお客さんに対しての物件数や、接客能力には差が出ません。

※手数料の違いで物件数に違いが生まれるのか?に関しては、この記事では深く書きませんが、不動産業界もIT化しており、空室情報などはほとんど、ネット上(近畿レインズなど)で共有されています。

もちろん、仲介手数料を無料にしているという事は手数料としての純粋な売り上げがない訳ですから、何かしら裏があるんじゃないか?となります。

もちろん、裏があります。

それは先ほども書いた広告料という売り上げです。

広告料というのは簡単に言うと、貸主側からのお礼金、賄賂みたいなお金です。

「うちの物件にお客さんを付けてくれてありがとう。色々な広告をしたりして費用がかかったでしょう。その費用として広告料をお渡ししますよ」っていう内容のお金です。

通常、不動産の仲介手数料というのは成功報酬で契約の締結がないと請求が出来ません。そして、これ以外の報酬を受領することを禁止しています。ですが、この記事の最初の画像の最下部に書いてあるように、(依頼者の特別な依頼に基づく費用「広告費や出張費」)の受領は許されているのです。

この部分を利用して広告料や業務委託費として、貸主側から金銭の受領があります。

厳密に言うと高級マンションなど一部でこの広告料が出ない「分かれ」と呼ばれる物件もありますが、全体の物件のからすると1%ほどの割合になります。99%のほとんどの物件で広告料が出る訳になります。

またこの広告料も1ヵ月以上でる事がほとんどです。2ヵ月、3か月と出る事もあります。仲介手数料とは別ですので、上限がありません。

貸主側からは「3ヶ月分の広告料を出すので、優先的にお客さんに紹介してくださいね」という事にもなります。

例えば 家賃 5万円の物件を契約したとします。広告料は1か月です。(税は無視しますね。)

・仲介手数料満額の不動産屋は

手数料 5万 広告料5万 合計10万

・仲介手数料半額の不動産屋は

手数料 2.5万 広告料 5万 合計 7.5万

・仲介手数料無料の不動産屋は

手数料 0円 広告料 5万 合計 5万

となる訳です。

 

単純計算でも5万円も売り上げに差が出ています。

同じ契約を10人がすれば50万円 売り上げが下がる訳ですよね。

手数料無料の所はこの売上50万円を企業努力で賄っていると考える方が妥当でしょう。(落とし穴もあるので後述しています↓)

賃貸契約など、不動産にかかる事は人生で何回もある事じゃないので、イメージしにくいですが、

高級なスーパーもあれば、薄利多売の価格が安いスーパーもありますよね。

もっと分かりやすくいうと、

コンビニは定価で商品を販売していますが、スーパーだと安い物が多いですよね。

これくらいのイメージなんです。

 

仲介手数料無料は経費の削減を頑張っている

不動産業界は在庫のない商売です。(売買を除けば)

商品(不動産)も一緒で人件費もかかるとなれば、あとは維持費、経費などを削ることになります。

 

仲介手数料無料の不動産屋はこの経費を削る事で売り上げを半減させることに成功させているといっても過言ではありません。

・ネット広告の露出をしない

ネット広告は不動産業界で主流となっている広告ですがその掲載にお金をかけません。suumo、homes、アットホーム、いい部屋ネットなど、同じような物件ばかりが並ぶ無意味な情報サイトは契約せずに自社のみの広告をしている事が多いです。一つ契約するだけでも月額10万以上の経費がかかります。

・立地にこだわらない

通常、賃貸仲介メインの不動産屋と言えば、駅前のかぶりつき立地でしたが、今は2F以上の普通の雑居ビルや、事務所ビルの一室で不動産業をしている所も多いです。空中不動産なんていいますが、家賃を下げることによって、経費を抑えてるんですね。

・フランチャイズに加盟しない

アパマン、ピタット、ミニミニ、センチュリーなど、不動産のフランチャイズって多いですよね。加盟店になると看板を使える代わりに月額の費用と売上に応じて手数料を取られるようです。こういったフランチャイズの費用をかけないことで経費を抑えています。

 

上記3点のような経営努力をしている事で会社を維持しているということですね。

例を挙げると、、、。

手数料満額で 家賃5万の物件を10件契約+広告料1か月分を10件

売上合計 100万円は上がりますが、経費が50万かかれば利益は50万円ですよね。

手数料無料だと 広告料10件の 50万の売り上げですが、全て利益です。

 

不動産屋側からすると結局は月にどれくらい人を呼べて、契約を決めれるかという事なんですね。

 

仲介手数料無料の落とし穴とデメリット

個人的に思う、仲介手数料無料のデメリットを書いておきたいと思います。もちろん当社は下記のような営業はしてません。。笑

上記にも書いたように手数料無料というのは同じ働きをしても売り上げが上がりにくいんですね。なので、売り上げを少しでも多く上げたいという意識は働きます。まぁ。。手数料満額でも一緒なんですけどね。。

あくまで無料の方が下記の様な傾向が強いというだけです。。

・広告料の高い物件に誘導する

広告料というのは貸主側からの手数料です。この金額は物件によって違うので差が生まれます。

1ヵ月、2ヵ月とあれば、必然と2ヵ月に誘導したくなるものです。お客さんとの部屋探しの中で広告料2ヵ月の方がいい物件かのように話をして誘導する事があります。1ヵ月の物件は最初からお客さんに紹介をしないと決めてる所もあるかもしれません。

こういった営業をされると手数料無料の不動産屋は物件数がすくなかったなぁ。。という印象になるかもしれません。

・オプションなどで契約費用を割増しにする

契約時には家賃、礼金、敷金以外にも様々な費用がかかることになります。これも物件によって、多少差が出る為お客さんからすると、支払うべきものなのか、任意のものなのか?と区別がつかなくなります。それをいいことに、オプションを色々つけてしまって、売り上げとして挙げる事があります。

※一例です。

①契約事務手数料

言い方が違うだけで、仲介手数料みたいな事です。

②アクト安心ライフ

入居後のサポート窓口の契約ですね。紹介不動産にマージンが入ります。

③防虫消臭抗菌代

入居時に業者を使って、薬などを巻いたりして費用を取ります。

④クリーニング代

これも③と一緒です。

 

一例ですが、契約時の費用に当たり前のようにつけて割高にすることがあります。

 

仲介手数料無料物件もありますは詐欺

大阪にもありますが、店頭にデカデカと「手数料無料物件多数」みたいな広告ってありますよね。

全ての不動産屋を調べたことがないので、100%と言えませんが基本的には客寄せのおとり広告の部類だと思います。

実際にはお店に入ると、手数料無料で行けます。という物件は、お客さんの希望とは合わないような物件で提案してくると思われます。

逆に気に入りそうな物件は「この物件は貸主から手数料が出ないので、、お客さんから一か月取らないと契約できないんですよ~」なんてバカバカしい営業トークされるかもしれません。(僕のお客さんでもされた方はいました)

他社に聞けば、すぐわかるような小さい嘘で営業を重ねているお店が多いのも不動産業界の悪い所かもしれませんね。

 

結局の所、手数料での差はない

結局の所、仲介手数料での差はないと思います。

不動産営業が思う、最適な部屋探しをする最短の方法は、まず相性のいい営業マンに出会う事です。

信頼が出来て、何でも話せる営業マンです。手数料の事も、売り上げの事も、、普通は聞きにくいような質問でも答えてくれるような営業マンだといいですね。

 

不動産屋も沢山ありますから、営業マンも沢山います。信頼のできる営業マンはその次の引っ越しもお願いしたくなるものです。

 

業界全体を見るとはっきりいって、信頼できる営業マンは少ないようにも思いますが、必ずどこかにいるはずです。

 

いい営業を見つけることが納得できる部屋探しにつながり、納得のいく仲介手数料の支払いにもつながります。

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