空室対策

専任物件とは?(賃貸)

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専任媒介契約

不動産の広告をみているとよく、当社専任!とか、専任での募集です!というのを見たりしませんか? この専任契約というのは、「あなたとしか取引しませんよ~。」という事を契約したという事です。 契約書上は3ヵ月で更新となる事が多いように思いますが、実務上は期間なんて、あんまり重要視してません。 物件の空室を早く決めたい家主は、お客さんを呼んでくれる不動産屋に募集を依頼する訳ですね。

マンションの募集形態

管理形態には3つあります。

・個人オーナーの物件

読んで字のごとく個人オーナが自ら管理している物件。自分も同じ物件に住んでる事も多いですが、家主さん自ら、物件の管理をし、空室になれば、各不動産屋に電話したり脚を運んで「部屋決めてね~」という活動をします。

・管理会社が募集会社

個人オーナーから委託されて、不動産会社等がマンションの管理、募集をしているケースです。入居者からのクレーム対応もしますし、空室になった場合も募集窓口として代行します。

・管理会社と募集会社が違う場合

ケースとしては珍しいですが、管理会社と募集会社で別の会社が入ってるケースがあります。

もちろん、中には管理は家主さんがしてるけど、募集は不動産会社に任せているという物件もありますね。

 

家主さんは早く空室を埋めたいので、早く決めてくれそうな不動産屋に部屋付けをお願いする事になります。空室は基本電話確認なので、大阪だけで数千社ある不動産会社から毎日電話があったらたまったもんじゃありません。どこかの不動産屋に募集の窓口になって貰おう!これが専任契約です。
この場合、他の不動産屋は直接個人家主さんとは取引できません。

一般媒介契約

反対に、上記の個人オーナーさんのように「何処の不動産とも直接取引するよ!」っていうのは一般媒介契約なんて言ったりもします。
じゃ、専任の物件を契約したかったら、その不動産屋に行くしかないんですか?となりますよね。
専任の不動産屋も本当はそういった囲い込みが出来ればいいのですが、自社だけは決めきるのはなかなか難しい時代です。そして、早く空室を埋めないと、専任契約を打ち切られ、手数料を取る機会をなくしてしまいます。

なので、今の専任契約のほとんどは、他の不動産業者にも
近畿レインズ(レインズについてはコチラ
などで情報公開をする事が当たり前になってきています。
下図参照

広告料

広告料についてはこちら「広告料と仲介手数料」

上記のような契約とお金の流れになっています。
今はマンションの供給が過多になっている傾向がある為、情報を沢山出して、何処の不動産屋からでもいいから入居者を募集したいんですね~。

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